Neues Gesetz zur Maklerprovision ab 23.12.2020
Am 23. Dezember 2020 tritt das am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedete Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft.
Zukünftig gilt für den Fall der Doppeltätigkeit, dass der Auftraggeber des Maklers (i.d.R. der Verkäufer) eine Provision in derselben Höhe zahlen soll wie der zukünftige Käufer.
Wird der Immobilienmakler nur für den Verkäufer tätig, soll der Käufer sich an der Provision beteiligen, wobei die Beteiligung auf maximal die Hälfte von dem, was mit dem Verkäufer vereinbart wurde, begrenzt ist.
Durch diese beiden alternativ zueinander stehenden Regelungen soll verhindert werden, dass der Käufer, der oftmals der Zweitauftraggeber ist, gänzlich alleine die Provision zahlt, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst beauftragt wurde was den Regelfall darstellt.
Damit sollen Käufer beim Immobilienkauf und den anfallenden Kaufnebenkosten finanziell entlastet werden.
Das bedeutet, dass der Immobilienmakler zukünftig nicht mehr wie bisher oftmals üblich provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Bestehende Verkaufsverträge, in denen dem Verkäufer eine kostenlose Tätigkeit zugesagt wurde, können nach der neuen Rechtslage nicht mehr erfüllt werden.
Die Provisionshöhe der Erstvereinbarung mit dem Verkäufer bildet die Obergrenze für die Zweitvereinbarung mit dem Käufer. Wurde mit dem Verkäufer keine Provision vereinbart, so kann auch mit dem Käufer keine vereinbart werden.
Damit dieser sich noch nach der bisherigen Rechtslage zur alleinigen Zahlung der Provision wirksam verpflichten kann, muss ein entsprechender Maklervertrag bereits vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen worden sein, um eine Bindungswirkung über den Zeitpunkt des Inkrafttretens hinaus zu entfalten. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages kommt es daher nicht an.
Diverse Fallkonstellationen finden Sie unter anderem beim Immobilienverband Deutschland
Fazit:
Ob das wirklich eine Entlastung von Immobilienkäufern bedeutet, wie die Bundesregierung erwartet, bleibt abzuwarten.
Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € und einer Maklergebühr von bisher 5,95 % incl. UST soll durch den Gesetzesentwurf für den Käufer eine Ersparnis von 14.875 € entstehen.
Der Aufwand für den Verkäufer ist der gleiche. Erhöht nun aber der Verkäufer den Immobilienpreis auf 515.000 € um seine Zahllast zu kompensieren, so wird diese von der Erhöhung vollständig gedeckt. Für den Käufer bedeutet dies allerdings, dass er für Immobilie und Makler 535.470 € bezahlt, und damit mehr als vor der Gesetzesänderung. Dann hätte er nämlich nur 5,95 % Maklerprovision auf den Kaufpreis von 500.000 € = 29.750 € gezahlt. Nach der Gesetzesänderung zahlt er nunmehr aber 5.720 € mehr.
Damit aber nicht genug:
Auch die anderen Kaufnebenkosten werden sich durch den höheren Kaufpreis erhöhen. In Rheinland-Pfalz, bei einem Grunderwerbssteuersatz von 5%, würde die Grunderwerbssteuer statt 25.000 € nun 25.750 € betragen.
Auch der Notar wird anteilig entlohnt. Verlangt er 2%, was meist üblich ist, bedeutet dies eine Preiserhöhung von 10.000 € auf 10.300 €.
Insbesondere in Zeiten wie diesen mit einem ausgeprägten Verkäufermarkt und geringem Angebot bei hoher Nachfrage wird der Verkäufer i.d.R. in der Lage sein, seinen Nachteil aus Zahlung der hälftigen Provision einzupreisen.
D.h. letztlich zahlt der Käufer bei einem nicht ausgeglichenem, überhitzten Immobilienmarkt vermutlich noch mehr als vorher.
Tipp:
(Achtung die Tipps ersetzen keine steuerliche Beratung, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater)
Bei Bestandsimmobilien können Käufer Grunderwerbsteuer sparen, da diese nur für die Immobilie berechnet wird, nicht aber für Einbaumöbel, wie Küchen, bewegliche Teile wie Markisen, Gartenhäuser, Saunen etc.
Bitten Sie daher den beauftragten Notar, der den Kaufvertragsentwurf aufsetzt, in Absprache mit dem Käufer, der natürlich mitwirken muss, darum, diese Bestandteile gesondert vom eigentlichen Kaufpreis auszuweisen, um hierfür keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.
Hierbei sollten Sie jedoch dringend beachten:
Macht der Wert dieser Bestandteile mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, müssen Sie in der Regel hierfür Belege beim Finanzamt einreichen. Das kann bei Einbauten, deren Kauf viele Jahre zurück liegt, i.d.R. unmöglich werden. Also nicht übertreiben.
Ebenso zahlen Sie bei Kauf einer Eigentumswohnung auf die anteilig auf die Wohnung entfallende Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer. Lassen Sie sich daher von der Hausverwaltung vorher die Höhe der Rücklage belegen. Auch dies muss der Verkäufer im Vorfeld veranlassen.
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